서울 규제 지역 지정, 정비사업 수익성 위기

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정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정하였으며, 이로 인해 건설업계의 우려가 커지고 있다. 특히 정비사업의 지연과 이에 따른 분양가상한제의 적용 가능성이 높아지면서 수익성이 악화될 우려가 커지고 있는 상황이다. 주요 건설사들은 현재 정비사업 수주 및 분양 계획을 재검토하고 있는 중이다.

서울 규제 지역 지정의 영향

최근 정부의 10·15 대책 발표로 서울 전체가 규제지역으로 지정되면서 건설업계는 큰 변화를 맞이하고 있다. 이로 인해 서울 전역에서 투기과열지구 및 조정대상지역으로 관리되는 지역이 생겨나면서 시장에 미치는 영향이 심각해졌다. 특히 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한되고, 15억 원 이하의 주택 대출 한도가 6억 원으로 묶이는 등 대출 규제가 강화되었다. 규제지역으로 지정되면 정비사업의 경우, 조합원 지위 양도가 제한될 수 있으며 이는 정비사업의 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 과정에 큰 제약이 된다. 특히, 서울시 내의 약 210여 곳에서 이러한 규제가 적용될 예정이다. 조합설립인가가 난 재건축 사업지와 관리처분계획 인가를 받은 재개발 지역에서는 매수인이 조합원 자격을 취득할 수 없게 되어 현재 거래 가능성이 극도로 낮아질 것으로 보인다. 또한, 이러한 규제의 결과로 정비사업의 전체적인 추진에도 경고등이 켜졌다. 매수인의 대출 가능성이 줄어들면서 거래 위축이 심화될 것이고, 이는 결국 조합원들이 부담해야 할 분담금의 증가로 이어질 것이다. 강남 3구와 같은 상급지를 제외한 지역들은 자금의 여력이 크게 떨어져 정비사업에 필수적인 사업성 확보가 더욱 어려워질 것으로 예상된다. 이와 같은 변화는 앞으로의 부동산 시장에 큰 영향을 미치게 될 것이다.

정비사업 수익성 위기의 심화

정비사업의 수익성 위기는 향후 분양가상한제의 적용으로 더욱 악화될 가능성이 있다. 민간택지조차 투기과열지구로 지정될 경우, 분양가상한제가 법적으로 적용될 수 있기 때문이다. 분양가상한제가 시행되면 당장 분양수익이 감소할 뿐만 아니라, 현재 진행 중인 정비사업의 사업성도 훼손될 우려가 생길 수 있다. 건설업계는 이렇게 악화된 시장 환경을 마주하며 비상 상황에 직면해 있다. 특히 최근의 프로젝트파이낸싱(PF) 위기와 지방 부동산 침체로 인해 수도권에서의 도시정비사업 수주에 집중해온 중대형 건설사들은 상황을 예의주시하며 다양한 대응책을 마련 중이다. 한국신용평가는 10·15 대책이 발표된 이후 "정비사업 등 민간 개발사업의 진행이 지연될 가능성이 높다"며 건설업 매출에 중장기적인 악영향이 있을 것이라고 경고했다. 특히 A 대형 건설사 관계자는 "굉장히 강도 높은 규제가 나왔다는 점에서 정비사업 시장에 미칠 영향을 과소평가할 수 없다"고 지적하며 "대출 축소 여파로 이주비 지원 등에도 변수가 커질 가능성이 높다"고 우려를 표하기도 했다. 이러한 위기 속에서 건설사들은 안정적인 사업 운영을 위해 다양한 대안을 모색하고 있다.

향후 대응 방안 및 전망

정비사업의 방향성과 수익성을 위협하는 현재 상황에서, 건설업계는 보다 전략적인 접근이 필요하다. 우선적으로, 정비사업의 추진 과정에서 발생할 수 있는 위험 요소들을 사전에 분석하고, 이에 대한 대응 전략을 마련해야 한다. 규제가 심화됨에 따라 자금 조달, 사업성 확보, 조합원 관리 등 다방면에서의 전략 수정이 요구된다. 또한, 대출 규제가 강화됨에 따라 대출을 최소화하는 방법으로 자금 유치를 고려해야 하며, 신규 사업 런칭보다는 기존 사업의 안정성에 중점을 두어야 할 시점이다. 이를 위해, 정책 변화에 빠르게 대응하는 유연한 조직 구조와 실행력을 갖춘 인력 배치가 절실하다. 마지막으로, 정부의 정책 변화에 따라 향후 수익성 있는 사업을 발굴하고 실현할 수 있는 기회를 모색해야 한다. 다가오는 시장 변화에 대한 민감한 대응과 함께 새로운 규제 조건에 부합하는 혁신적인 사업 모델을 개발해 나가는 것이 무엇보다 중요하다. 건설업계는 이러한 위기를 잘 극복하여 장기적인 성장 기반을 다져야 할 것이다. ```