상가 공실률 급증과 금융권 우려 확대
서울 서대문구 이화여대길 인근 건물이 비어있는 상황이 많은 주목을 받고 있다. 올해 하반기 상가 공실률은 전국적으로 위험 수위에 도달했으며, 서울 주요 상권에서도 소규모 상가의 공실 비중이 급증하고 있다. 이러한 상가 시장의 침체는 금융권의 부실 우려로 이어지고 있다.
상가 공실률 급증 현상
최근 한국부동산원의 통계에 따르면, 2023년 3분기 전국 집합상가 공실률이 10.5%에 달해 집계 이후 최고치를 경신한 것으로 나타났다. 이는 지난해 같은 기간의 10.1%에서 다시 상승한 수치로, 오프라인 소매업체의 감소와 온라인 쇼핑의 급증 등이 그 배경으로 분석된다. 특히, 아파트 단지 내 상가와 복합쇼핑몰 업계가 과잉 공급과 함께 큰 타격을 받고 있는 상황이다.
서울에서도 강동구 올림픽파크포레온과 같은 신규 단지의 상가 입점률이 예전과 비교해 절반 이하로 떨어졌다. 그 결과, 소규모 상가의 경우 평균 공실률이 급등하고 있으며, 특히 인기 상권으로 알려진 강남 신사역과 홍대 지역에서의 공실률은 두 자릿수로 치솟았다. 이는 소비자들의 쇼핑 패턴 변화에 따른 것이며, 소비 생태계가 크게 변화하고 있음을 보여준다.
이처럼 상가 공실률이 증가하게 되면 사업자들은 임대료 인하를 요구하게 되고, 이는 상업용 부동산 시장 전반에 악영향을 미친다. 결과적으로, 신규 창업자들이 상가에 입점할 의지를 잃고, 오래된 상가들은 더욱 비어있는 상황이 발생하게 된다. 경제가 어려워짐에 따라 이러한 트렌드는 더욱 강화될 것으로 보인다.
상가 시장의 금융권 우려 확대
상가 공실률의 급증과 함께 금융권에서도 우려의 목소리가 커지고 있다. 최근 금융감독원은 2022년부터 2024년까지 은행권이 집합상가를 담보로 빌려준 여신을 ‘고위험여신’으로 분류하고 이에 대한 실태 조사를 진행 중이다. 이는 상업용 프로젝트 파이낸싱(PF)의 상환 능력이 악화될 가능성을 시사한다.
전문가들은 임대 수익 악화가 프로젝트 파이낸싱의 부실로 이어질 것이라고 경고하고 있다. 특히, 이커머스의 강세가 오프라인 상권 몰락을 가속화하며, 임대가격지수 자체가 하락하고 있다는 분석이 제기되고 있다. 2022년 이후 상업용 PF에 대한 담보대출이 증가했음에도 불구하고 당장 임대수익이 분양가 대비 30%에서 50% 미달하는 경우가 발생하고 있다.
이런 상황은 결국 임대 사업자들의 상환 여력을 더욱 악화시키고 있으며, 이는 금융권의 위험 부담을 증가시키는 직접적인 요인이 되고 있다. 상가 및 복합시설의 PF는 기본적으로 수익률에 의존하기 때문에 이러한 부정적 요인이 누적되면, 금융권 전반에 걸쳐 신뢰도가 하락하게 될 것이다.
상가 시장의 전망과 향후 대응
상가 공실률 증가와 금융권의 불안 요소를 고려할 때, 향후 상가 시장의 전망은 다소 부정적이다. 소비자들의 구매 패턴 변화가 지속되고 있는 만큼, 상업용 부동산 업계는 이에 대한 대책이 필요하다. 예를 들어, 임대료 조정이나 마케팅 전략 강화 등이 긴급히 요구된다.
또한, 정부 및 지자체 차원에서 상가 활성화를 위한 다양한 정책을 모색하는 것도 급선무이다. 현재 많은 신규 창업자들이 상가 입점을 포기하는 현실 속에서, 지원 프로그램이나 인센티브가 마련된다면 소비자 유입을 유도할 수 있을 것이다.
결국 상가 시장의 회복은 단순히 임대료 조정보다 소비 시장 전체의 회복과 함께 가야 한다. 따라서, 상업용 부동산 업계와 금융권은 서로 협력하여 상가 시장의 안정성을 확보해야 할 것이다.
상가 공실률의 급증과 금융권의 우려는 앞으로도 심각한 문제로 남을 것으로 보인다. 근본적인 문제 해결을 위해선 상가 임대 시장의 구조적 변화와 소비 패턴 개선이 필요하다. 향후 변화하는 시장 상황에 대한 주의 깊은 관찰과 함께 적극적인 대응이 요청된다.
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